Mikor kell okirattal igazolni az elővásárlási jogot a földforgalmi törvény alapján? A ranghelyek vizsgálatával választ adunk a gyakorlati kérdésekre és az igazolás módjára.
Az elővásárlási jogok gyakorlása esetén központi kérdés, hogy kell-e a hivatkozott ranghelyet valamilyen, az adásvételi szerződéshez vagy elővásárlási joggyakorlásra vonatkozó jognyilatkozathoz mellékelt okirattal igazolni, és amennyiben igen, az milyen formában lehetséges.
A földforgalmi törvény 21. § (5) bekezdésének utolsó mondata szerint az elfogadó jognyilatkozathoz csatolni kell az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratokat is, kivéve hatósági jóváhagyáshoz kötött ügylet esetén azt, amelyet közhiteles nyilvántartás tartalmaz. Annak megválaszolása, hogy mely tényeket tartalmaz közhiteles nyilvántartás, és mikor kell további okiratokat csatolni, az egyes ranghelyek egyenként történő vizsgálata alapján válaszolható meg. Ennek során a földforgalmi törvény mellett a Fétv. rendelkezései is a segítségünkre lesznek.
Az elővásárlási ranghelyek közül az államot követő legerősebb ranghelyen a földet használó földműves áll [18. § (1) bek. b) pont], amely három különböző alpont szerint jelölhető meg: mint földet használó helyben lakó szomszéd, földet használó helyben lakó, illetve földet használó olyan földműves, akinek az életvitelszerű lakáshasználata helye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve olyan, Magyarország területén fekvő településen van, amelynek közigazgatási határa az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.
Kérdés, hogy mikor tekinthető valaki földet használó földművesnek. Ennek kapcsán a földforgalmi törvény 19. § (2) bekezdése egyértelműen állást foglal: eszerint az tekinthető földet használó földművesnek, aki a földhasználati nyilvántartás vagy az erdőgazdálkodói nyilvántartás szerint legalább 3 éve használja a földet, ideértve azt is, akit a 65. § szerint a föld kényszerhasznosítójaként jelöltek ki. Ez egyfelől azt jelenti, hogy a földhasználói minőséget külön okirattal igazolni nem kell, hiszen a földhasználati nyilvántartás közhiteles, ekként igazolja a jogosultságot. Másfelől viszont azt is jelenti, hogy amennyiben a nyilvántartás alapján legalább 3 éves földhasználati jogviszony vagy erdőgazdálkodói jogviszony nem igazolható, úgy egyéb módon sem lehet azt igazolni: sem haszonbérleti szerződéssel, sem tulajdonosi nyilatkozattal vagy jegyzői igazolással a nyilvántartásba vétel elmaradása nem helyettesíthető. A joggyakorlást megelőzően így mindenképpen szükséges meggyőződni arról, hogy a földhasználati nyilvántartás adatai rendezettek-e.
A következő ranghely a helyben lakó szomszédi minőség. Ennek kapcsán a földforgalmi törvény rögzíti: helyben lakó szomszéd az a helyben lakó, akinek a legalább egy éve tulajdonában vagy használatában lévő földje szomszédos az adásvételi, a csere- vagy a haszonbérleti szerződés tárgyát képező földdel, vagy akinek az életvitelszerű lakáshasználatának helye legalább 3 éve azon a településen van, amely szomszédos az adásvételi, a csere- vagy a haszonbérleti szerződés tárgyát képező föld fekvése szerinti településsel, és a legalább egy éve tulajdonában vagy használatában lévő, az életvitelszerű lakáshasználatának helye szerinti településen fekvő földje szomszédos az adásvételi, a csere- vagy a haszonbérleti szerződés tárgyát képező földdel.
A szomszédosság tehát alapulhat földhasználati jogon, illetve tulajdonjogon; az egyéves időtartamot pedig a földhasználati nyilvántartás, illetve az ingatlan-nyilvántartás adatai igazolják. Mivel közhiteles nyilvántartásokról beszélünk, a földhasználati lap, illetve tulajdoni lap (és térkép) csatolása nem szükséges. Az azonban fontos, hogy a joggyakorlás során pontosan megjelöljük, mely szomszédos ingatlan áll a használatunkban vagy tulajdonunkban, amelyre a joggyakorlást alapítjuk.
A fenti ranghely részét képezi a szomszédosság mellett a helyben lakói minőségnek való megfelelés, ami egyébként önálló elővásárlási ranghely is [18. § (1) bek. d) pont], továbbá más elővásárlási ranghelyeknek is fogalmi eleme, ezért vizsgálata kiemelten fontos. A helyben lakói minőséggel részletesen egy másik cikkben foglalkoztunk, így itt csak a ranghely igazolásának kérdésével szeretnénk foglalkozni.
Amennyiben a földműves a lakcímnyilvántartás szerint kizárólag bejelentett lakóhellyel rendelkezik, és tartózkodási hely nem került megjelölésre, ebben az esetben a közhiteles nyilvántartás az életvitelszerű lakáshasználat helyét megfelelően igazolja, így az elővásárlási (előhaszonbérleti) ranghely további igazolása nem szükséges. Lehetséges továbbá, hogy a bejelentett lakóhely mellett azonos időtartamban bejelentett tartózkodási hellyel is rendelkezik a joggyakorló. Ilyenkor a közhiteles nyilvántartás szerint bejelentett tartózkodási hely a törvényi szabályozás alapján az életvitelszerű lakáshasználat helye, a bejelentett lakóhely nem fog életvitelszerű lakáshasználat helyének minősülni. A bejelentett tartózkodási hely ilyenkor önmagában igazolja az életvitelszerű lakáshasználatot, így a tartózkodási helyre további bizonyíték csatolása nélkül alapítható helyben lakói minőség.ű
Kérdés ugyanakkor, hogy hogyan kell eljárni abban az esetben, ha a joggyakorlást megelőző 3 éven belül volt bejelentett tartózkodási helye a földművesnek, vagy a jognyilatkozat megtételekor a bejelentett lakóhely mellett bejelentett tartózkodási hellyel is rendelkezik, ugyanakkor életvitelszerűen a lakóhelyén valósult meg a lakáshasználat az elmúlt három évben.
A törvény a tartózkodási hellyel szemben lehetővé teszi az ellenbizonyítást, anélkül, hogy megjelölné, pontosan mivel lehetséges az. Ha tehát a tartózkodási hely mint vélelmezett helyhasználat nem egyezik a valósággal, mert nem a bejelentett tartózkodási helyén, hanem a bejelentett lakóhelyén tartózkodik életvitelszerűen a földműves, akkor a törvényi vélelmet meg kell döntenie. Ennek érdekében pedig bizonyítani köteles, hogy az azonos időtartamban bejelentett lakóhely, illetve bejelentett tartózkodási hely közül a lakóhelyét használja életvitelszerűen. A bizonyítékokat az arra hivatkozó személy a nyilatkozatával egyidejűleg köteles csatolni, azokat közigazgatási perben nem pótolhatja!
Álláspontunk szerint e körben a bizonyítás módjaként minden olyan megoldás elfogadható, amely alkalmas a törvényi vélelem megdöntésére, így különösen: jegyzői igazolás vagy az ingatlan tulajdonosának legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozata, házastárs ilyen nyilatkozata stb.
A 18. § (1) bekezdés e) pontja szerinti elővásárlási jog (20 km-en belüli lakáshasználat, illetve mezőgazdasági üzemközpont) kapcsán az életvitelszerű lakáshasználat tekintetében a fentiek megfelelően irányadóak, míg a mezőgazdasági üzemközpont a földművesnyilvántartásban szereplő adat, így annak külön igazolása szintén nem szükséges.
Cikksorozatunk következő számában az egyéb speciális elővásárlási ranghelyek (állattartó, földrajzi árujelző, öko, szaporítóanyag-előállító) igazolásának módjáról lesz szó.
Dr. Mikó András
agrár szakjogász
Forrás: agroinform.hu
Indexkép: pexels.com
