A termőföld adásvétele telekmegosztással, telekegyesítéssel vagy telekhatár-rendezéssel is összekapcsolható, az ügylet azonban összetettebb a hagyományos földvásárlásnál.
A MAGOSZ szakmai tájékoztatója szerint először a telekalakítást kell megindítani, az elővásárlásra jogosultak pedig ebben az esetben is beléphetnek a szerződésbe.
Telekalakításra akkor kerül sor, amikor egy vagy több földrészlet méretét, határát vagy nyilvántartási szerkezetét módosítják. Az eljárásnak több típusa létezik attól függően, hogy a tulajdonosok milyen változást szeretnének elérni.
Telekmegosztáskor egy földrészletet két vagy több részre osztanak. Az új telkek önálló ingatlanként, külön helyrajzi számon jelennek meg az ingatlan-nyilvántartásban.
Ennek ellentéte a telekegyesítés, amelynek során két vagy több, egymással szomszédos földrészletből egyetlen ingatlant alakítanak ki. Az összevont terület a későbbiekben egy helyrajzi számon szerepel.
A telekhatár is módosítható
Telekhatár-rendezés esetén két vagy több szomszédos földrészlet közös határvonalát változtatják meg a felek megállapodása alapján. Ilyenkor az érintett ingatlanok száma és helyrajzi száma nem változik, csupán a közöttük húzódó határ módosul.
Telekcsoport újraosztásakor több egymás melletti földrészletet előbb összevonnak, majd az így létrejött területet új felosztásban alakítják ki.
A MAGOSZ tájékoztatója szerint a telekalakítás adásvétellel is összekapcsolható. Erre például akkor lehet szükség, ha valaki nem egy teljes földrészletet, hanem annak telekmegosztással leválasztandó részét szeretné megvásárolni, vagy az adásvétel telekegyesítéshez kapcsolódik.
Először a telekalakítási eljárást kell megindítani
A telekalakítással vegyes adásvételnél fontos az ügyintézés sorrendje. Elsőként a telekalakítási eljárást kell megindítani.
Az adásvételi szerződés hatósági jóváhagyására irányuló eljárás akkor kezdhető meg, ha már rendelkezésre áll:
- az illetékes földhivatal által záradékolt változási vázrajz;
- valamint a telekalakítást engedélyező határozat.
A telekalakítás ajándékozási szerződéssel is összekapcsolható, erre azonban termőföld esetében csak a jogszabályban meghatározott közeli hozzátartozók között nyílhat lehetőség.
Ebben az esetben is szükség van kifüggesztésre
A telekalakítással összekapcsolt földadásvétel nem mentesül automatikusan a földforgalmi eljárás alól. A szerződést ugyanúgy közölni kell az elővásárlásra jogosultakkal, akik elfogadó jognyilatkozatot tehetnek.
Az eljárás ebből a szempontból megegyezik a hagyományos termőföld-adásvételével. Az ügyben a helyi földbizottság is állást foglal.
A kifüggesztés ugyanakkor különleges jogi helyzetet teremthet. Nehezen kezelhető kérdés merülhet fel például akkor, ha a szerződés telekegyesítésről rendelkezik, de az eredeti vevő helyére egy elővásárlásra jogosult személy lép.
A telekegyesítés ugyanis rendszerint feltételezi, hogy mindkét szerződő fél rendelkezik az összevonáshoz szükséges ingatlannal. Az elővásárlási jogával élő személy esetében azonban nem biztos, hogy ez a feltétel teljesül.
Az elővásárlásra jogosultnak a teljes megállapodást el kell fogadnia
Az elővásárlásra jogosult nem válogathat a szerződés rendelkezései között: elfogadó nyilatkozatával a megállapodás valamennyi pontját vállalnia kell. Ez vonatkozik a telekalakítással, illetve telekegyesítéssel kapcsolatos kikötésekre is.
Ebből következik a gyakorlati kérdés: pontosan milyen ingatlant szerezhet meg a belépő fél, és jóváhagyható-e vele az eredeti feltételek alapján megkötött szerződés, ha személyében nem adottak a tervezett telekalakítás feltételei?
A MAGOSZ szerint ezt a kockázatot a feleknek már a telekalakítási eljárás megindítása előtt mérlegelniük kell. Az ügylet összetettsége miatt célszerű olyan ügyvéd közreműködését kérni, aki a földforgalmi és telekalakítási szabályokat egyaránt ismeri.
